Сегодня мы поговорим о первичном рынке квартир. Покупка квартиры в новостройке привлекательна, прежде всего, юридической чистотой и отсутствием цепочки собственников. Это позволяет не бояться претензий со стороны бывших владельцев, однако мало кто знает, что сам процесс приобретения такой квартиры, особенно в доме на ранней стадии строительства, является не менее рискованным, чем покупка на вторичном рынке.
Один из способов избежать мошенничества - обращаться или к серьезному застройщику, или к серьезному риэлтору, не стоит покупаться на предложения купить новостройку со скидкой 50% от рыночной стоимости. Все имеет свою цену.
Квартиры в Махачкале зачастую продаются либо самим застройщиком, либо через агентство недвижимости.
На что обратить внимание, заключая договор на покупку квартиры в новостройке.
В договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства дольщика и застройщика, четкие сроки строительства, требования к качеству. Если ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика - нет, это должно насторожить.
В договоре должен быть оговорен ряд условий: описание квартиры, согласно проектно-строительной документации, строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная начинка, потолок, стены, пол и т.д.), также должны быть указаны ГОСТы и ТУ. Необходимо это для того, чтобы в итоге приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете. В противном случае при отсутствии таких данных, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ договор будет считаться не заключенным.
Цена квартиры и стоимость квадратного метра, важны потому, что при приемке дома госкомиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10 процентов, соответственно, изменится и конечная цена квартиры. Некоторые фирмы практикуют фиксацию цен. Это означает, что вы, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, можете не волноваться насчет того, что придется что-то доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д..
Сроки строительства являются самым больным пунктом договора в современном жилищном строительстве, причем не только в нашем городе. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен и штрафные санкции за невыполнение обязательств, предусмотрены как раз для такого случая. Также оговаривают ответственность перед клиентом в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.
Обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества. То есть данная квартира не должна быть заложена, находится под арестом и т.п.
После окончания строительства дом вводится в эксплуатацию, после этого вам предстоит зарегистрировать ваше право собственности на квартиру. Только после регистрации документов на квартиру, вы с юридической точки зрения будете считаться покупателем квартиры.
Важно - у кого мы покупаем квартиру. Хорошая репутация компании застройщика является залогом вашего спокойствия. Плюсом является наличие у строительной компании Свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект своего строительства, а также Акта ввода объекта, как например, у строительной Компании «Жилье ХХI век» и т.д.
Документы на новостройку.
Прежде чем заключать договор с продавцом, рекомендуем вам ознакомиться с пакетом документов на объект недвижимого имущества, который должен быть у застройщика. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:
1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Кроме того, застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ, включая Интернет.
Если вы покупаете квартиру в новостройке в сложившемся районе, то здесь все просто – обратите внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса. Если же квартира приобретается в новом районе, или в целом строящемся квартале поинтересуйтесь у застройщика, ведется ли строительство школы, детских садов, будет ли производится озеленение, будет ли огорожена территория дома и, самое главное, когда все это произойдет.
Какой заключается договор
Приобрести жилье в новостройке можно в рамках различных правовых отношений.
На какие только юридические ухищрения не идут застройщики, чтобы избежать подпадания под действие на них закона «Об участии в долевом строительстве». Дело в том, что многие застройщики считают его нормы слишком жесткими.
Чтобы избежать попадания под действие вышеуказанного закона застройщики предлагают самые различные схемы, от приобретения их векселей, до договора уступки прав требования. Наиболее распространенными здесь являются договоры об участии в долевом строительстве и договоры инвестирования. Пожалуй, самым верным решением было бы посоветоваться с юристом, по поводу заключаемого договора.